CAMERJ: IMPEDE IMISSÃO NA POSSE CONTRA EX-MUTUÁRIO COM AÇAO DE NULIDADE NA JUSTIÇA FEDERAL BASEADO NA COVID 19 E NA COLISÃO DE DIREITOS CONSTITUCIONAIS ENTRE O COMPRADOR E EX-MUTUÁRIO.

O mutuário ingressou com ação de nulidade de leilão em face da Caixa Econômica Federal por não ter feito avaliação do imóvel antes da venda (proc. 5026385-27.2020.4.02.51.01).

O comprador do imóvel propôs na justiça uma ação de imissão na posse (0022873-64.2020.8.19.0203) que tramita na regional de Jacarepaguá, e o juiz concedeu a liminar de desocupação dentro de uma pandemia onde o Rio de janeiro já alcançava mais de 100 mil mortes.

O juiz também desconsiderou o PJ 1179/2020 que proíbe qualquer desocupação até de 31 de outubro de 2020 como também não soube ponderar a colisão de princípios constitucionais em jogo.

Em uma primeira análise, o proprietário possui o direito de usar, gozar e usufruir da coisa, entretanto, o citado direito deverá sofrer uma relativização de acordo com outros fatores paralelos que eventualmente possam impedir a concessão da liminar, como restará melhor explicado nas próximas linhas.

O mutuário firmou um contrato com garantia hipotecária com o banco CEF onde a propriedade lhe pertence, porém, devido a problemas financeiros e a relutância do banco em fazer uma renegociação vez que foi exigido o total da dívida para purgar a mora este foi levado a leilão sem que se fizesse a avaliação do valor de mercado.

Conclui-se, portanto, que a CEF violou o princípio do devido processo legal em se furtar de fazer a AVALIAÇÃO DO IMÓVEL para se apurar o valor de mercado do imóvel para efeitos do leilão, exigência que já faz parte do entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Por outro lado, o comprador do imóvel sabia que este estava ocupado, e, quem necessita de um imóvel para sua família não ingressa neste tipo de investimento, sendo que quem o faz é na maior parte das vezes um investidor que teve a oportunidade de comprar um imóvel com valor abaixo do mercado, esta é a realidade.

No caso em tela, ocorre uma colisão de princípios fundamentais da propriedade, mas especificamente, ao do erga omnes que possui caráter absoluto com o devido do processo legal onde ninguém é privado de seus bens sem o direito de se defender, à luz do artigo 5, inciso LIV da Constituição Federal.

Portanto, a questão sub judice reflete a colisão de princípios fundamentais, o ângulo do ex-mutuário prepondera sobre o ângulo do atual comprador, eis que o direito do primeiro restou solapado pela conduta da CEF que leiloou o imóvel sem conceder a oportunidade derradeira para suspender o leilão e como é sabido ninguém pode ser privado de seus bens sem o devido processo legal o que por fim causou a perda de uma chance.

Por outro lado, a propriedade adquirida pelo atual comprador, apesar formalmente válida, contém um vício externo como explicado acima, ou seja, o procedimento executivo foi viciado.

Com efeito, o vício na execução da dívida precede a venda feita pela CEF, logo, o princípio fundamental do devido processo legal e da dignidade humana devem se sobrepor ao princípio fundamental de propriedade do Autor.

E, considerando estes fatos e o ordenamento jurídico, em 12 de agosto de 2020 a 26ª. Câmara Cível, através do recurso n.0053502.48.2020.8.19.00, cassou a liminar concedida na Regional de Jacarepaguá e manteve liminarmente o ex mutuário na posse.

 

Romeu Carvalho

Presidente e Advogado da Camerj Rio

 

 

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