Meu imóvel foi leiloado, e agora?

Com a crise que abateu o Brasil nos últimos anos, muitas pessoas estão ficando desempregadas e, consequentemente, com dificuldade de arcar com seus compromissos financeiros. Um dos corolários mais lamentáveis deste cenário é a escalada dos casos em que os mutuários perdem suas casas, que são cruelmente retomadas pelos bancos — o vulgo “distrato de contrato de compra e venda de imóvel”. Nos últimos dez anos, o total de contratos de financiamento imobiliário da Caixa Econômica que estão em risco por inadimplência saltou de R$1,2 bilhões para R$8 bilhões.

O instituto da “alienação fiduciária” no SFH — Sistema Financeiro De Habitação — dá aos bancos o poder de retomar os imóveis a partir do não pagamento da terceira parcela consecutiva. E os bancos são implacáveis ao cobrar essas dívidas, contando com departamentos jurídicos poderosíssimos pra isso. E não ache que este processo se arrasta por longos anos: as ações de retomada têm durado apenas de 45 a 60 dias! Portanto, caso esteja com dificuldades pra pagar seu financiamento, é necessário agir rápido!

Porém, muitas vezes os bancos acabam realizando atos absolutamente ilegais e abusivos ao levar a leilão imóveis financiados.
Se você estiver com parcelas do financiamento da sua casa própria atrasadas e ela está indo a leilão ou até se já foi leiloada, não desista!

Tomar a moradia de alguém é muito sério e, pra que este procedimento tenha validade legal, é necessário cumprir todas as formalidades que a lei determina, que visam proteger o direito de defesa dos cidadãos e equilibrar a diferença de poder entre os bancos e os mutuários. Assim, dependendo da maneira como o leilão é executado, o processo inteiro pode ser ilegal, totalmente nulo. Ou seja: o imóvel leiloado pode retornar pra você.

Para o banco poder executar a dívida e leiloar o imóvel, a lei exige que o mutuário seja intimado pessoalmente tanto para pagar a dívida quanto da data do leilão. Contudo, os bancos normalmente não intimam da forma correta o mutuário do dia, hora e local do leilão, o que fere a lei, tanto para Execução Hipotecária como para Alienação Fiduciária.

Neste caso, se o imóvel estiver em vias de ser leiloado, ou até se já tiver sido leiloado e adjudicado, podemos pedir a nulidade desse leilão, e, uma vez declarado nulo, o pagamento da dívida pode ser renegociado. Isto é: até se o imóvel já tiver sido vendido a outra pessoa, podemos propor, na Justiça, a nulidade deste negócio. Dependendo do caso, pode até ser possível um pedido de indenização por danos morais, para ressarcir o mutuário do sofrimento que amargou injustamente.

Se você estiver com dificuldades de pagar as mensalidades, podemos pedir o distrato de contrato de compra e venda de imóvel e a devolução das parcelas que já pagou até o momento do distrato; nestes casos, os bancos têm conseguido, na Justiça, reter apenas 20% do que os mutuários pagaram, a título de remuneração pelo tempo que o imóvel foi utilizado. Em suma: você pode recuperar até 80% do dinheiro das mensalidades que pagou, com chances até de receber uma indenização por danos morais, se conseguirmos provar que o processo de retomada do imóvel pelo banco não foi feito da forma correta.

Se estiver vivendo um momento semelhante ao que descrevi e ainda não procurou um advogado, pode estar deixando passar oportunidades de se defender adequadamente e reverter o caso a seu favor. E o tempo urge, porque os prazos são curtos! Sei que deve estar se sentindo devastado, mas é necessário agir!

Mas atenção: este post está muito longe de esgotar o assunto; ele é muito complexo e cada caso é um caso. Existem várias teses jurídicas que podem ser levantadas em prol dos mutuários, como: cerceamento de defesa, questionar a forma de calcular os juros do contrato, discutir a legalidade de cláusulas contratuais específicas e diversas outras possibilidades. Enfim, é necessário analisar cada caso individualmente e traçar estratégias personalizadas, o que é um trabalho altamente técnico. Por isso não recomendamos que tente fazê-lo com profissionais que não sejam especializados e experientes nesta área, ou pior, por conta própria. Afinal, ainda mais triste do que a retomada do imóvel pela Caixa Econômica Federal, é perder direitos legítimos por questões técnicas, e não de mérito. Já pensou perder, para sempre, a chance de recuperar seu imóvel e até de receber uma indenização só por causa de um prazo perdido?