A mutuária da Caixa Econômica Federal, por motivo desemprego, deixou de pagar as mensalidades do seu financiamento, porém, conseguindo novo emprego procurou o Banco buscando solucionar o débito, entretanto, em virtude da dívida ter superado mais de três meses de atraso foi exigido o pagamento de todas as parcelas em aberto mais o saldo devedor que ainda iria se vencer.
O Banco disse que iria tentar uma incorporação da dívida, mas que a mutuária deveria dar de sinal bem maior que as três parcelas em aberto e que o prazo do financiamento iria recomeçar, a mutuária desesperada aceitou e segundo informações da CEF ela seria chamada para assinar a renegociação.
Todavia, os dias foram passando e nada do Banco fazer o contato para encerrar o problema, temerosa, a mutuária foi a CEF e descobriu que o seu imóvel seria leiloado, porém, A CEF jamais a intimou pessoalmente do dia hora e local do leilão
A mutuária procurou a CAMERJ RIO e foi proposta uma ação Declaratória de Nulidade da Consolidação da Propriedade sob o argumento de que a mesma deixou de ser intimada pessoalmente do dia do leilão, o Banco não conseguiu comprovar que deu ciência pessoal a mutuaria e isto fere o princípio da ampla defesa e o contraditório.
A lei n.9.514/97 em seu artigo 26, parág.3º. determina a intimação pessoal para purgar a mora, mas, para designação da data do leilão só remete uma carta sem aviso de recebimento, logo, a norma extraída do artigo 27, parágrafo 2A colide com a norma do artigo 26, parágrafo 3 e viola o devido processo legal provocando uma autotutela.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
- 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel..
- 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Por outro lado, a propriedade adquirida por um eventual comprador, apesar de formalmente válida, contém um vício externo como explicado acima, ou seja, o procedimento executivo do Banco está viciado.
Nessa linha, todas as normas constitucionais e infra-constitucionais devem ser interpretadas para justificar a argumentação da decisão e encontrar a decisão mais justa dentro da Ética Universal que é percorrida dentro do caminho da moral.
Nesses termos, lacuna existente no artigo artigo 27 parágrafo 2ª da lei n. 9.514/97 é axiológica, eis que a norma existe, entretanto, a sua aplicação literal gera uma injustiça, assim se deve aplicar os valores éticos e exigir a ciência pessoal e inequívoca do mutuário da data do leilão.
A sua inobservância, violado o artigo 166, V do Código Civil, haja vista que foi preterida uma solenidade que a lei entende como essencial e também o violou o artigo 187 do mesmo diploma legal ao exceder os limites econômicos e sociais impostos, sendo a ética universal, neste caso a justiça, que só pode ser alcançada com o devido processo legal.
O STJ, em março de 2018, deu provimento ao Recurso Especial (resp n. 1.223.595-RJ) para nulificar a consolidação da propriedade e com essa decisão a venda pela CEF a terceiros foi anulada o que deu ensejo a uma ação de perdas e danos contra o Banco com o pedido de R$ 200.000,00.
